DÖNEM PROJELERİ
Permanent URI for this collection
Browse
Browsing DÖNEM PROJELERİ by Title
Now showing 1 - 20 of 326
Results Per Page
Sort Options
Item 1858 Arazi Kanunnâmesi Bağlamında Tanzimat’tan Cumhuriyet’e Arazi Mülkiyet Sistemi(Ankara: Ankara Üniversitesi: Fen Bilimleri Enstitüsü: Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı, 2019) Paksoy, İrfan; Prof.Dr. Öz N.Semih; Fen Bilimleri EnstitüsüBu çalışmada 1858 Arazi Kanunnâmesi bağlamında Osmanlı Arazi Mülkiyet Rejimi incelenmiştir. Gerek taşınmaz sahipliği gerekse de taşınmazın kullanım hakkı kadimden bugüne dek toplumsal yapıyı şekillendiren önemli konulardan biri olmuştur. Geçmişten bugüne her devlet az ya da çok insanlığın ortak mirasına katkıda bulundukları gibi aynı zamanda bu ortak mirastan da etkilenmişlerdir. Tarihin en uzun ömürlü devletlerinden biri olan Osmanlı Devleti’nin siyaseti devletin güvenliği ve toplumun da refahını amaçlıyordu. Devleti yönetenler de kendilerini halka hizmet etmekle sorumlu olarak görüyorlardı. Merkeziyetçi yapıda bir tarım imparatorluğu olan Osmanlı İmparatorluğunda arazi mülkiyet sisteminin şekillenmesinde devletin güvenliği ve toplumun da refahı amaçlanmıştır. Osmanlı İmparatorluğu, arazi mülkiyet sistemini kurarken ve geliştirirken başta İslam Hukuku olmak üzere Büyük Selçuklu, Anadolu Selçuklu, İlhanlı ve Bizans’ın arazi mülkiyeti konusundaki uygulamaları etkili olmuş, değişen oranlarla bahse konu unsurlardan faydalanarak kendine özgü bir sistem ortaya koymuştur. Araştırma kapsamında toprakları büyüdükçe gelişen ve Kanunî Sultan Süleyman döneminde de zirveye ulaşan bu devlete ilişkin arazi mülkiyet rejiminin devletin ve toplumun ekonomik, sosyal, malî ve askerî sisteminin şekillenmesinde başat rol oynadığı, bu sistem içinde arazilerin çok büyük bir kısmını mîrî arazilerin oluşturduğu, bu arazilerin rakabe olarak adlandırılan çıplak mülkiyetinin devlete, işletmesinin de ödül olarak yahut maaş yerine gelirlerinin kendilerine tevcih edildiği yüksek zevat yahut şahıslara, tasarrufunun ise köylüye bırakıldığı, bu sistem içinde köylünün kullandığı arazinin varislere de devrediliyor olması sebebiyle Türk Medenî Kanunundaki intifâ hakkından çok daha güçlü bir hak olduğu, devletin duraklama ve gerileme dönemlerine paralel olarak arazi mülkiyet sisteminin de bozulduğu, Tanzimât Dönemi’nden itibaren arazi mülkiyet sisteminin ıslahı için Cumhuriyet dönemine kadar peşpeşe birtakım resmî ve yasal düzenlemeler yapıldığı, bunlar içinde 1858 tarihli Arazi Kanunnâmesi’nin önemli bir yeri olduğu, Tanzimât’tan itibaren yapılan bu düzenlemeler çerçvesinde mîrî arazide bireysel mülkiyete doğru bir değişim olduğu, Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından kabul edilen 1926 tarihli Türk Medenî Kanununun arazi mülkiyet sistemini çok daha farklı şekilde düzenlediği, bu kanunla birlikte Arazi Kanunnâmesi’nin yürürlükten kalkmış olduğu, devlet arazisi üzerindeki kullanma ve yararlanma hakkının da mülkiyet hakkına dönüştüğü, devlet arazilerini kullanan kişilerin de mâlik olarak kabul edildikleri sonucuna ulaşılmıştır.Item 1990 Almanya'nın birleşmesi sonrası mülkiyet haklarının iadesi: kanuni altyapı-yaşanan sorunlar izlenen politika(Ankara : Ankara Üniversitesi : Fen Bilimleri Enstitüsü : Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı, 2017) Doğan Güzeloğlu, Demet; Fen Bilimleri EnstitüsüAlmanya Federal Cumhuriyeti ile Almanya Demokratik Cumhuriyeti’nin 3 Ekim 1990’da yeniden birleşmesindeki temel sorunlardan biri Sovyet işgali sırasında ve sonrasında Doğu Alman Hükümeti tarafından devletleştirilmiş veya devlet idaresine alınmış olan milyonlarca hektarlık özel mülkiyetin akıbeti olmuştur. Bu önemli sorunun hukuki çözümü; birçok yönü ile batı anayasası ve hukuk anlayışının sistematik olarak ülkenin doğusunda uygulanmasına bir örnek oluşturmaktadır. Esasen Birleşme Antlaşması, devletleştirilmiş mülklerin iadesinde, Doğu Almanya’yı her zaman Federal Cumhuriyet’in bir parçası olarak ve son kırk yıldan beri doğu rejimi tarafından yok sayılan batılı yasalara tabi olarak görmüştür. Bir ölçüde, mülklerin iadesi konusu, batının geçmişi geriye alma çabası olarak da kabul edilebilir ve bu çaba birleşme sürecinde vatandaşlık ve sosyal haklar gibi başka alanlarda da kendini göstermiştir. Buna rağmen birleşmede batının menfaatleri, mülklerin iade sürecine tamamen hâkim olamadığı dikkati çekmektedir. Birleşme Antlaşması ile Doğu Almanya’daki geniş tarımsal kooperatiflerdeki haklarının devam edebilmesi ve hatta batıda bile etkisini gösterebilecek bir sistem olarak korunması sağlanmıştır. Mülkiyet konusundaki anayasal ve hukuki düzenlemeler batı ve doğu Alman vatandaşları arasında mülklerin yasal hakları konsusunda ihtilaflara neden olmuştur. Birleşme Anlaşmasının gayrimenkul mülkiyeti, hakkın iadesi ve kullanımı ile ilgili doğurduğu sonuçlar yönünden Doğu Almanya deneyimi, diğer eski doğu bloku ülkelerinden farklı özelliklere sahip olup, bu deneyimin hemen her ülkede gayrimenkul geliştirme ve ilgili diğer disiplinlerde yeterince bilinmediği ve konunun öneminin anlaşılmadığı dikkati çekmektedir.Item 3030, 5216 ve 6360 sayılı kanunlar çerçevesinde Türkiye'de anakent alanlarında kentsel gelişim(Ankara Üniversitesi : Fen Bilimleri Enstitüsü : Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı, 2014) Balcı, Yusuf; Fen Bilimleri Enstitüsüİnsanlar yüzyıllar boyunca yerleşim yeri seçimlerinde doğal kaynaklara, havzalara, su kaynaklarına, iklim ve topoğrafya olarak tarıma elverişli arazilere yakın yerleri tercih etmişlerdir. Ticaret ve sanayinin yaygınlaşmaya başladığı yüzyıllardan sonra da bu tercihlerine ek olarak deniz ve kara ulaşımının kolay olduğu bölgelerde kentler ve metropoller oluşmuştur. Kentsel gelişmenin ivme kazandığı sanayi devrimi sonrasında, büyük kentleri yönetmek, sağlıklı gelişmelerini planlamak ve gerekli önlemleri almak, kamu otoritelerini en çok meşgul eden sorunlardan biri haline gelmiştir. Nüfus artışları ve ekonomik anlamda gelişmeleri, kentleri çekim merkezi haline getirmiş, kentlerdeki büyüme ve gelişmeyi hızlandırmıştır. Gelişmekte olan Türkiye’de de giderek büyüyen anakentlerin yönetimi ve gelişimi, çeşitli düzenlemelerle şekillendirilmeye çalışılmıştır. Bu çalışmada; 3030, 5216 ve 6360 Sayılı Kanunlar kapsamında Türkiye’de anakent alanlarında kentsel gelişim incelenmiştir. İnceleme sonuçlarına göre; Türkiye’de anakentlerin, geçmiş ve mevcut kanunlar ile uygulama safhasına henüz geçilmemiş olan güncel 6360 Sayılı Kanun sonrasında oluşabilecek olumlu veya olumsuz kentsel gelişim eğilimleri çalışılmıştır. Özellikle anakent belediyeleri ile ilçe belediyelerinin görev, yetki ve sorumlulukları açısından gelecekte ortaya çıkabilecek sorunların olabileceği, mevcut düzenlemelerin söz konusu sorun alanlarını ortadan kaldırmak için yeterli olmadığı ve bunlara ilave olarak mevcut yasal düzenlemenin anakentlerin görev alanları içinde kır-kent bütünleşmesinin sağlanmasına yönelik faaliyetlere ağırlık vermediği ortaya çıkmaktadır.Item 3194 Sayılı İmar Kanununun 18’inci Madde uygulamalarının geri dönüşümünde yaşanan sorunlar: Aksaray İli örneği(Ankara : Ankara Üniversitesi : Fen Bilimleri Enstitüsü : Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı, 2017) Çalışkan, Ekrem; Fen Bilimleri EnstitüsüBu çalışmada 3194 sayılı İmar Kanununun 18’inci maddesi gereğince yapılan imar uygulamaları sonrasında karşılaşılan önemli sorunlardan biri olan, uygulamanın iptali durumunda yaşanan problemler ele alınmış, temel iptal gerekçeleri değerlendirilmiş ve bu alanda yaşanan temel sorunlara yönelik çözüm önerileri ortaya konulmuştur. Çalışma kapsamında öncelikle imar uygulamalarının iptaline neden olan etkenler incelenmiş ve konu ile ilgili yargı kararları teknik yönden değerlendirilmiştir. Özellikle imar uygulamalarının iptal edilmesi durumunda geri dönüşüm süreci ve mülkiyet problemlerinin çözümlenebilmesi için izlenmesi gereken yaklaşımlar tespit edilmiştir. İmar uygulamasının geri dönüşümü sonucunda oluşan mülkiyet durumunun tapu siciline kaydı aşamasında kadastro ve tapu müdürlüklerinde yaşanan uygulama ve tescil sorunları değerlendirilmiş ve geri dönüşüm için yapılması gereken iş ve işlemlere ilişkin temel öneriler sıralanmıştır. Çalışmada örnek olarak seçilen Aksaray ilinde geri dönüşümü yapılan ve halen tescili gerçekleştirilemeyen Merkez ilçe Şifahane mahallesi ile Acıpınar ve Eşmekaya beldelerindeki çeşitli mahallerindeki imar uygulamalarındaki yaşanan hukuki ve teknik sorunların analizi yapılmıştır. İnceleme sahasında yürütülen gözlemler ve imar uygulama süreçlerine ilişkin olarak yapılan bütün çalışmaların değerlendirilmesi neticesinde; imar uygulamaların bütün aşamalarının teknik ve hukuki anlamda konusunda uzman kişilerce yapılması gerektiği vurgulanmalıdır. Bu çerçevede uygulamaya karar veren yöneticiler ile uygulamadan etkilenen taşınmaz maliklerinin uygulamanın gerekliliği ve sonucunda oluşacak imar parsellerindeki olası değer artışları ile elde edilecek imar parselleri ve sosyal donatı alanlarının faydaları konusunda detaylı olarak bilgilendirilmesine gereksinim olduğu gözlenmiştir. İmar uygulama sürecinde gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarınca uygulama öncesi ve sonrası dönemlerdeki taşınmaz değerlerinin tespiti ve bunların muhataplara duyurulması yoluyla oluşabilecek itirazlar ve davaların bertaraf edilmesi mümkün olabileceği açıktır. Bu yolla imar uygulamalarının iptal edilmesi istemli olarak açılacak davaların asgari düzeye çekilmesi ve geri dönüşüm işlemlerinde yaşanan sorunlarının çözümlenmesi mümkün görülmektedir. Sonuç olarak tapu sicili daha düzenli tutulmuş, imar uygulamaları gerçek anlamda uygulamaya geçirilmiş ve imar çalışmalarının amacına ulaşmış olması sağlanabilecektir.Item 5403 Sayılı Kanunu’na göre 6537 Sayılı Kanunla yapılan miras paylaşımı değişikliği: Mamak İlçesi örneği(Ankara : Ankara Üniversitesi : Fen Bilimleri Enstitüsü : Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı, 2019) Güvenç, Derya; Fen Bilimleri EnstitüsüTarım arazilerinin miras hukukundan kaynaklanan yollarla ve tarım arazilerinin devir gibi parçalanmasını önlemek için 5403 sayılı Arazi Kullanımı Kanun ile 15.05.2014 tarihli 6537 Sayılı Kanun ile beraber birçok değişiklik yapılmıştır. Yapılan değişikliklerin söz konusu sorunun bir ölçüde çözülmesine katkıda bulunduğunu söylemek mümkündür. Bu çalışmada, 5403 sayılı Arazi Kullanımı Kanunu 6537 Sayılı Kanun ile birlikte değerlendirilerek 2011 ve 2017 tarihleri arasında Ankara İli Mamak İlçesi’ne bağlı 9 mahalledeki tarımsal nitelikteki taşınmazlar miras ve devir açısından incelenmiştir. 6537 Sayılı Kanunun 15.05.2014 tarihinde yürürlüğe girmesinin ardından, tarımsal nitelikli taşınmazlarla ilgili olarak tapu müdürlüklerinde intikal taleplerinin paylı mülkiyet şeklinde yapılamayacağı, elbirliği mülkiyet şeklinde mirasçılara intikal edilebileceği ve tapu müdürlüklerinde tarımsal nitelikli taşınmazların devrinin söz konusu olamayacağı hususları incelenmiştir. 6537 Sayılı Kanunun getirmiş olduğu kısıtlamalar birlikte değerlendirilerek Ankara İli Mamak İlçesi’nde tarım arazilerinde intikal talepleri % 30, satış taleplerinde % 10’a ulaşan azalma meydana gelmiştir. 6537 Sayılı Kanun ile birlikte tarım arazilerinin parçalanmasını kısmen önlenmiş ve tarımsal arazi maliklerine tasarruf hakkında kısıtlama getirmiştir. Arazi piyasasına doğrudan etkisi olabilmekte bu düzenlemelerin ekonomik ve sosyal etkilerinin değerlendirilmesi ve iyi uygulanabilmesi için belirtilen süreçlerde gayrimenkul geliştirme ve yönetim uzmanlarının entegre edilmesi zorunlu görülmektedir.Item 6292 Sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkındaki Kanun Işığında Bolu İli Gerede İlçesindeki Uygulamalar(Ankara : Ankara Üniversitesi : Fen Bilimleri Enstitüsü : Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı, 2014) Atalay Ramazan, Ramazan; Fen Bilimleri EnstitüsüBu çalışmanın amacı; orman kavramı, özellikleri, ekolojik sisteme ve topluma faydaları ile orman vasfındaki arazilerin bu vasıftan çıkarılabilmesi için tarihsel gelişim sürecinde yapılan yasal düzenlemelerin etkileri incelenerek, orman arazilerinin özel mülkiyete konu olması tartışılmış ve bu çalışma ile kamuoyuna bu konunun önemi bir daha vurgulanmıştır. Bu çalışmadan yararlanacak kişilerin, orman ve orman arazileri ile meralara; sadece ekonomik açıdan veya doğal güzellik açısında bakılmasında öte, bir çok stratejik önemine vurgu yapılarak; orman arazileri ve meralara rant, gelir veya kaynak olarak bakılmayacak kadar önemli, ekolojik fonksiyon değerinin olduğu belirtilmiştir. Kamusal mal bakış açısı ile orman ve meraların hukuki durumu ele alınmış ve özellikle 6292 Sayılı Kanunun uygulama sonuçlarına değinilmiştir. Kapsam olarak orman arazilerinin orman vasfından çıkarılarak özel mülkiyete konu olması için ne kadar uğraşıldığı ve tarihi süreç içinde değiştirilen kanunlara ve bunların uygulamalarına ilişkin görüşlere de yer verilmiştir. Ülkenin genelinde birçok ilde orman vasfını yitirmiş (sıklıkla ifade edildiği gibi 2/B) arazi bulunmakta ve ülke toplamı içinde ii düşük düzeyde pay alan Bolu İli Gerede İlçe uygulaması örnek olay olarak irdelenmiştir. 6292 Sayılı Kanundan önceki dönemde yapılan çalışmalar ile 6292 Sayılı Kanun ışığında yapılan çalışmalar birlikte değerlendirilmiş ve bu çerçevede 1977-2013 döneminde yapılan mevzuat ve uygulamaların karşılaştırmalı analizi yapılmıştır. Belirtilen dönem boyunca yapılan kanuni düzenlemeler çerçevesinde toplamda 4 defa vasıf değişikliği süreci analitik bir biçimde irdelenmiştir. Araştırma sonuçlarına göre orman vasfını yitirme ile orman arazisinin orman sınırı dışına çıkarılmasına yönelik 6292 Sayılı Kanunun esasen Anayasa’nın 44., 169. ve 170. maddeleri ile birlikte yorumlanması halinde, Anayasa’nın söz hükümlerine aykırılık gözlendiği, gerek makro değerlendirme, gerekse örnek olay analizlerinin sonuçlarına göre hak sahipliğinin tespiti, değerleme işlemleri ve bedelin ödenmesi yönlerinden adil olmayan uygulamaların yapıldığı ve bu uygulamaların gelecek yıllarda orman arazisi tahriplerinin devam etmesinin önünü açacağı vurgulanmıştır. Bu koşullarda 6292 Sayılı Kanun Anayasa’ya aykırılığı dikkate alınarak iptal edilmesi ve yeni yasal düzenleme yapılması yoluyla gerçek kişi ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetine konu olmaması gereken orman arazilerinin tahrip edilmesinin önüne geçilmesi ve fiilen bitki örtüsü bulunmayan arazilerin ekonomiye kazandırılmasının istenmesi halinde doğa ile uyumlu ekonomik faaliyetlere yönelik kiralama yapılması ve özellikle doğa, çiftlik veya tarım turizmi gibi faaliyetlerin geliştirilmesi ve kiralama süresinin bitiminde, hiçbir hak talep edilmeden söz konusu arazilerin Hazine yönetimine iade edilmesi yasal bir zorunluluk olarak düzenlenmelidir. Kamu malı veya ulusun tamamının malı olan orman arazilerinin hak sahipliği gibi muğlak bir kavram ile belirli kişilerin mülkiyetine devredilmesi ve özellikle 1981 sonrası dönemde kullanıma açılan arazilerin bile il düzeylerinde bu kapsama sokulması, yapılan uygulamanın en sorunlu ve tutarsız yönleri olarak dikkati çekmektedir.Item 6292 Sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkındaki Kanun Işığında Bolu İli Gerede İlçesindeki Uygulamalar(Ankara : Ankara Üniversitesi : Fen Bilimleri Enstitüsü : Gayrimenkul Geliştirme Ve Yönetimi Anabilim Dalı, 2014) Atalay, Ramazan; Fen Bilimleri EnstitüsüBu çalışmanın amacı; orman kavramı, özellikleri, ekolojik sisteme ve topluma faydaları ile orman vasfındaki arazilerin bu vasıftan çıkarılabilmesi için tarihsel gelişim sürecinde yapılan yasal düzenlemelerin etkileri incelenerek, orman arazilerinin özel mülkiyete konu olması tartışılmış ve bu çalışma ile kamuoyuna bu konunun önemi bir daha vurgulanmıştır. Bu çalışmadan yararlanacak kişilerin, orman ve orman arazileri ile meralara; sadece ekonomik açıdan veya doğal güzellik açısında bakılmasında öte, bir çok stratejik önemine vurgu yapılarak; orman arazileri ve meralara rant, gelir veya kaynak olarak bakılmayacak kadar önemli, ekolojik fonksiyon değerinin olduğu belirtilmiştir. Kamusal mal bakış açısı ile orman ve meraların hukuki durumu ele alınmış ve özellikle 6292 Sayılı Kanunun uygulama sonuçlarına değinilmiştir. Kapsam olarak orman arazilerinin orman vasfından çıkarılarak özel mülkiyete konu olması için ne kadar uğraşıldığı ve tarihi süreç içinde değiştirilen kanunlara ve bunların uygulamalarına ilişkin görüşlere de yer verilmiştir. Ülkenin genelinde birçok ilde orman vasfını yitirmiş (sıklıkla ifade edildiği gibi 2/B) arazi bulunmakta ve ülke toplamı içinde ii düşük düzeyde pay alan Bolu İli Gerede İlçe uygulaması örnek olay olarak irdelenmiştir. 6292 Sayılı Kanundan önceki dönemde yapılan çalışmalar ile 6292 Sayılı Kanun ışığında yapılan çalışmalar birlikte değerlendirilmiş ve bu çerçevede 1977-2013 döneminde yapılan mevzuat ve uygulamaların karşılaştırmalı analizi yapılmıştır. Belirtilen dönem boyunca yapılan kanuni düzenlemeler çerçevesinde toplamda 4 defa vasıf değişikliği süreci analitik bir biçimde irdelenmiştir. Araştırma sonuçlarına göre orman vasfını yitirme ile orman arazisinin orman sınırı dışına çıkarılmasına yönelik 6292 Sayılı Kanunun esasen Anayasa’nın 44., 169. ve 170. maddeleri ile birlikte yorumlanması halinde, Anayasa’nın söz hükümlerine aykırılık gözlendiği, gerek makro değerlendirme, gerekse örnek olay analizlerinin sonuçlarına göre hak sahipliğinin tespiti, değerleme işlemleri ve bedelin ödenmesi yönlerinden adil olmayan uygulamaların yapıldığı ve bu uygulamaların gelecek yıllarda orman arazisi tahriplerinin devam etmesinin önünü açacağı vurgulanmıştır. Bu koşullarda 6292 Sayılı Kanun Anayasa’ya aykırılığı dikkate alınarak iptal edilmesi ve yeni yasal düzenleme yapılması yoluyla gerçek kişi ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetine konu olmaması gereken orman arazilerinin tahrip edilmesinin önüne geçilmesi ve fiilen bitki örtüsü bulunmayan arazilerin ekonomiye kazandırılmasının istenmesi halinde doğa ile uyumlu ekonomik faaliyetlere yönelik kiralama yapılması ve özellikle doğa, çiftlik veya tarım turizmi gibi faaliyetlerin geliştirilmesi ve kiralama süresinin bitiminde, hiçbir hak talep edilmeden söz konusu arazilerin Hazine yönetimine iade edilmesi yasal bir zorunluluk olarak düzenlenmelidir. Kamu malı veya ulusun tamamının malı olan orman arazilerinin hak sahipliği gibi muğlak bir kavram ile belirli kişilerin mülkiyetine devredilmesi ve özellikle 1981 sonrası dönemde kullanıma açılan arazilerin bile il düzeylerinde bu kapsama sokulması, yapılan uygulamanın en sorunlu ve tutarsız yönleri olarak dikkati çekmektedir.Item 6292 Sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkındaki Kanun ışığında Bolu İli Gerede İlçesindeki uygulamalar(Ankara Üniversitesi : Fen Bilimleri Enstitüsü : Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı, 2014) Atalay, Ramazan; Fen Bilimleri EnstitüsüBu çalışmanın amacı; orman kavramı, özellikleri, ekolojik sisteme ve topluma faydaları ile orman vasfındaki arazilerin bu vasıftan çıkarılabilmesi için tarihsel gelişim sürecinde yapılan yasal düzenlemelerin etkileri incelenerek, orman arazilerinin özel mülkiyete konu olması tartışılmış ve bu çalışma ile kamuoyuna bu konunun önemi bir daha vurgulanmıştır. Bu çalışmadan yararlanacak kişilerin, orman ve orman arazileri ile meralara; sadece ekonomik açıdan veya doğal güzellik açısında bakılmasında öte, bir çok stratejik önemine vurgu yapılarak; orman arazileri ve meralara rant, gelir veya kaynak olarak bakılmayacak kadar önemli, ekolojik fonksiyon değerinin olduğu belirtilmiştir. Kamusal mal bakış açısı ile orman ve meraların hukuki durumu ele alınmış ve özellikle 6292 Sayılı Kanunun uygulama sonuçlarına değinilmiştir. Kapsam olarak orman arazilerinin orman vasfından çıkarılarak özel mülkiyete konu olması için ne kadar uğraşıldığı ve tarihi süreç içinde değiştirilen kanunlara ve bunların uygulamalarına ilişkin görüşlere de yer verilmiştir. Ülkenin genelinde birçok ilde orman vasfını yitirmiş (sıklıkla ifade edildiği gibi 2/B) arazi bulunmakta ve ülke toplamı içinde ii düşük düzeyde pay alan Bolu İli Gerede İlçe uygulaması örnek olay olarak irdelenmiştir. 6292 Sayılı Kanundan önceki dönemde yapılan çalışmalar ile 6292 Sayılı Kanun ışığında yapılan çalışmalar birlikte değerlendirilmiş ve bu çerçevede 1977-2013 döneminde yapılan mevzuat ve uygulamaların karşılaştırmalı analizi yapılmıştır. Belirtilen dönem boyunca yapılan kanuni düzenlemeler çerçevesinde toplamda 4 defa vasıf değişikliği süreci analitik bir biçimde irdelenmiştir. Araştırma sonuçlarına göre orman vasfını yitirme ile orman arazisinin orman sınırı dışına çıkarılmasına yönelik 6292 Sayılı Kanunun esasen Anayasa’nın 44., 169. ve 170. maddeleri ile birlikte yorumlanması halinde, Anayasa’nın söz hükümlerine aykırılık gözlendiği, gerek makro değerlendirme, gerekse örnek olay analizlerinin sonuçlarına göre hak sahipliğinin tespiti, değerleme işlemleri ve bedelin ödenmesi yönlerinden adil olmayan uygulamaların yapıldığı ve bu uygulamaların gelecek yıllarda orman arazisi tahriplerinin devam etmesinin önünü açacağı vurgulanmıştır. Bu koşullarda 6292 Sayılı Kanun Anayasa’ya aykırılığı dikkate alınarak iptal edilmesi ve yeni yasal düzenleme yapılması yoluyla gerçek kişi ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetine konu olmaması gereken orman arazilerinin tahrip edilmesinin önüne geçilmesi ve fiilen bitki örtüsü bulunmayan arazilerin ekonomiye kazandırılmasının istenmesi halinde doğa ile uyumlu ekonomik faaliyetlere yönelik kiralama yapılması ve özellikle doğa, çiftlik veya tarım turizmi gibi faaliyetlerin geliştirilmesi ve kiralama süresinin bitiminde, hiçbir hak talep edilmeden söz konusu arazilerin Hazine yönetimine iade edilmesi yasal bir zorunluluk olarak düzenlenmelidir. Kamu malı veya ulusun tamamının malı olan orman arazilerinin hak sahipliği gibi muğlak bir kavram ile belirli kişilerin mülkiyetine devredilmesi ve özellikle 1981 sonrası dönemde kullanıma açılan arazilerin bile il düzeylerinde bu kapsama sokulması, yapılan uygulamanın en sorunlu ve tutarsız yönleri olarak dikkati çekmektedir.Item 6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN UYGULAMALARI: KASTAMONU İLİ ÖRNEĞİ(Ankara: Ankara Üniversitesi: Fen Bilimleri Enstitüsü: Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı, 2018) Yılmaz, İsa; Prof. Dr. Akipek Öcal Şebnem; Fen Bilimleri EnstitüsüTürkiye önemli fay hatlarının geçtiği bir coğrafya üzerinde olduğu için yıkıcı etkileri olan şiddetli depremlere maruz kalabilmektedir. Gerek depremlerin büyüklüğü ve yıkıcılığı, gerekse bilinçsiz ve kontrolsüzce inşa edilmiş olan riskli yapıların dayanıksızlığı, depremlerin neden olduğu can ve mal kayıplarının boyutlarının atmasına neden olmaktadır. Kentlerde konut alanları, ticaret bölgeleri, konaklama tesisleri, endüstriyel tesisler, eğitim ve sağlık tesisleri başta olmak üzere hatalı yer seçimi kararları; hem tarım, orman ve mera arazileri ve doğanın tahribatına neden olmakta, hem de çevre ile uyumlu olmayan görüntü ve yaşam kalitesi zayıf kent halkının ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Bununla birlikte riskli yapı alanlarının kısa sürede dönüşümünün yapılması; riskli yapı alanlarının yaygınlığı, etkilenebilecek konut ve hane sayısının fazlalığı ve yüksek finansman gereksinimi nedenleri ile kısa sürede mümkün olamamaktadır. Bu çalışmada 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uygulamaları ile ülke düzeyinde yapılan riskli yapı tespit çalışmaları ile Kastamonu ilinden seçilen örnek riskli yapı tespiti çalışmaları birlikte değerlendirilmiştir. 6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti için yapılan başvurular ve riskli yapı tespiti çalışmalarının incelenmesi neticesinde, yasal düzenlemelerin uygulanabilirliğini artırmak için söz konusu tespit çalışmalarının maliklerin müracaatına gerek duyulmaksızın doğrudan yetkili kamu otoritesi kanalıyla yapılması ve bu işlemlerde bir veya iki gibi az sayıda taşınmazdan oluşan parsel yerine yapı adasının tamamının ele alınması zorunlu görülmektedir. Riskli yapı tespitinden sonra ada düzeyinde taşınmaz değerleme, arsa payı dağıtımı, proje geliştirme ve değerleme ile şerefiye uygulamaları gibi konularda gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının görev ve yetkili kılınması zorunlu olacaktır.Item 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında parsel bazında yapılan dönüşüm uygulamaları: Eskişehir İli Tepebaşı İlçesi örneği(Ankara Üniversitesi : Fen Bilimleri Enstitüsü : Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı, 2015) Bulut, Sevgi Nur; Fen Bilimleri EnstitüsüKentsel gelişimde en önemli araçlardan biri olan “kentsel dönüşüm” çalışmaları, 1950’lerden beri ülkemizde çeşitli yöntemlerle uygulanmıştır. Kentsel dönüşüm mevzuatının başlangıcı kabul edilen 775 sayılı Gecekondu Kanunu ile parsel bazında dönüşümün ilk örnekleri ortaya çıkmış, ancak 2012 yılına kadar olan dönmede kentsel dönüşüm sadece alan bazında örneklerle uygulama konusu olmuş ve literatürde inceleme ve tartışma konusu yapılmıştır. Bu çalışmada öncelikle kentsel dönüşüme ilişkin yasal düzenlemeler incelenmiş, hangi kanunların alan bazında dönüşüme ve hangi yasal düzenlemelerin parsel bazında dönüşüme imkan verdiği ortaya konmuştur. 2012 yılında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile kentsel dönüşüm çalışmaları; riskli yapı kavramı ile parsel ölçeğine indirgenmiştir. Bu kanuna göre riskli yapılara ilişkin süreç ve tarafların yapmakla yükümlü oldukları hususlar incelenmiştir. Çalışma kapsamında Eskişehir İli Tepebaşı İlçesi’nde Mayıs 2013-Ağustos 2014 tarihleri arasında tespit edilen 302 adet riskli yapının durum analizi ve dönüşüm olanakları irdelenmiştir. İnceleme sonuçlarına göre riskli yapıların büyük bir kısmının bir katlı ve metruk yapı niteliğine sahip olduğu tespit edilmiş olup, riskli yapı ilanından sonra uygulama sürecinin ivme kaybettiği ve yeni yapım projelerinin hızla geliştirilerek imalat sürecinin tamamlanamadığı görülmüştür. Riskli yapıların dönüşümüne ilişkin çalışmalardan; belediyeler, malikler ve müteahhitlik sektörlerinin etkilenme biçimlerinin farklılık gösterdiği ve her üç kesim yönünden projelerin farklı anlamlar kazandığı dikkati çekmiştir.Item 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Kapsamında Parsel Bazında Yapılan Dönüşüm Uygulamaları: Eskişehir İli Tepebaşı İlçesi Örneği(Ankara : Ankara Üniversitesi : Fen Bilimleri Enstitüsü : Gayrimenkul Geliştirme Ve Yönetimi Anabilim Dalı, 2015) Bulut, Sevgi Nur; Fen Bilimleri Enstitüsügelişimde en önemli araçlardan biri olan “kentsel dönüşüm” çalışmaları, 1950’lerden beri ülkemizde çeşitli yöntemlerle uygulanmıştır. Kentsel dönüşüm mevzuatının başlangıcı kabul edilen 775 sayılı Gecekondu Kanunu ile parsel bazında dönüşümün ilk örnekleri ortaya çıkmış, ancak 2012 yılına kadar olan dönmede kentsel dönüşüm sadece alan bazında örneklerle uygulama konusu olmuş ve literatürde inceleme ve tartışma konusu yapılmıştır. Bu çalışmada öncelikle kentsel dönüşüme ilişkin yasal düzenlemeler incelenmiş, hangi kanunların alan bazında dönüşüme ve hangi yasal düzenlemelerin parsel bazında dönüşüme imkan verdiği ortaya konmuştur. 2012 yılında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile kentsel dönüşüm çalışmaları; riskli yapı kavramı ile parsel ölçeğine indirgenmiştir. Bu kanuna göre riskli yapılara ilişkin süreç ve tarafların yapmakla yükümlü oldukları hususlar incelenmiştir. Çalışma kapsamında Eskişehir İli Tepebaşı İlçesi’nde Mayıs 2013-Ağustos 2014 tarihleri arasında tespit edilen 302 adet riskli yapının durum analizi ve dönüşüm olanakları irdelenmiştir. İnceleme sonuçlarına göre riskli yapıların büyük bir kısmının bir katlı ve metruk yapı niteliğine sahip olduğu tespit edilmiş olup, riskli yapı ilanından sonra uygulama sürecinin ivme kaybettiği ve yeni yapım projelerinin hızla geliştirilerek imalat sürecinin tamamlanamadığı görülmüştür. Riskli yapıların dönüşümüne ilişkin çalışmalardan; belediyeler, malikler ve müteahhitlik sektörlerinin etkilenme biçimlerinin farklılık gösterdiği ve her üç kesim yönünden projelerin farklı anlamlar kazandığı dikkati çekmiştir.Item 6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapının dönüşüm süreci ve karşılaşılan sorunlar: Biga ilçesi örneği(Ankara : Ankara Üniversitesi : Fen Bilimleri Enstitüsü : Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı, 2018) Akkuş, Recep; Fen Bilimleri EnstitüsüKentlerde; gecekondu, çöküntü ve afet riskli yapı alanları, dönüşüm çalışmalarının yapılmasını zorunlu kılmaktadır. Özellikle 1999 yılında meydana gelen Marmara depremi sonrası binaların yapımında deprem riskine bağlı bina güvenliğinin gözönünde bulundurulması gerekliliği, kentsel dönüşüm çalışmalarının yapılmasını zorunlu kılmıştır. Bu amaçla 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 31.5.2012 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe konulmuştur. Bu çalışmada, meydana gelebilecek deprem ve doğal afetlerde insanların can ve mal güvenliğinin sağlanması veya kayıpların en aza indirilmesi hedeflenerek gerçekleştirilen kentsel dönüşüm uygulamaları incelenerek riskli bir binanın dönüşüm süreci, süreç boyunca yapılan çalışmalar ve kentsel dönüşüm çalışmalarında hak sahiplerinin karşılaştıkları başlıca sorunlar ortaya konulmuştur. Çalışmanın ilk kısmında literatür araştırmasına dayalı olarak kentsel dönüşümün gerekliliği, proje alanının seçimi, proje alanı içinde yer alan parseller ile mevcut yapıların değerlendirilmesi, mevzuat ve uygulamada karşılaşılan sorunları ve ikinci kısmında ise 6306 Sayılı Kanun kapsamında Biga ilçesinde riskli binanın dönüşüm sürecinin işleyişi ve temel sorunları, hak sahipleri ile yapılan yüzyüze görüşme ve anket ile toplanan verileri ve idari kayıtların birlikte analizine dayalı olarak tespit edilmiştir. Çalışma için kapsamlı literatür taramasına ilave olarak Biga Tapu Müdürlüğü, Biga Belediyesi ve Çanakkale Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünde arşiv kayıtları, imar planları, belgeler, ve fotoğraflar gibi veriler derlenmiş ve elde edilen bütün verilerin birlikte değerlendirilmesi yoluna gidilmiştir. Araştırma sonuçlarına göre riskli yapıların dönüşümüne yönelik çalışmaların sosyal, mekânsal ve ekonomik sonuçlarının gözlendiği, dönüşüm projelerinin uygulanmasından sonraki dönemde nüfus artışının etkisi ile uygulama alanındaki mevcut park ve diğer sosyal donatı alanlarının yetersiz kaldığı, genel olarak hak sahiplerinin yeni mekâna yabancılaşma, huzursuzluk ve önceki ortama özlem gibi sorunları sıklıkla ifade ettikleri ve dönüşüm sonrası binaların yönetim giderlerinde dikkat çekici artışın olduğu ve bunun da yaşam giderlerini yükselttiği saptanmıştır. İncelenen proje alanında gözlenen bütün sorunların asgari düzeye çekilebilmesi için kentsel dönüşüm çalışmalarına başlanmadan önce uygulama alanında mevcut ekonomik, mekânsal ve sosyal durum analizinin yapılması, proje alanında hak sahipliği, değerleme ve değer denkleştirme, proje geliştirme, etki değerleme ile uygulama süreçlerinin yönetimi gibi bütün işlemlerin gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının sorumluluğu altında tamamlanması, başarılı proje geliştirme ve etkin uygulama yapılması için zorunlu görülmektedir.Item 775 Sayılı Gecekondu Kanunu uygulamasının genel ve Kayseri İli Selçuklu Mahallesi örneği yönlerinden değerlendirilmesi(Ankara : Ankara Üniversitesi : Fen Bilimleri Enstitüsü : Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı, 2019) Karayel, Veysel; Fen Bilimleri EnstitüsüBu çalışmada, Türkiye’de hızlı kentsel gelişmenin bir sonucu olarak ortaya çıkan gecekondu sorunu ve bu sorunun alternatif çözümü için uygulamaya konulan 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun hem gene, hem de seçilmiş proje alanındaki uygulama sonuçları tartışılmıştır. Özellikle nüfusu hızlı artan kentlerde, göçlerle kente gelen nüfusun barınma gereksinimleri meşru yollarla karşılanamadığı zaman, “gecekondulaşma” sorunu kentsel mekânda yeni boyut kazanmakta ve dolayısıyla göç, kentleşme ve gecekondulaşma arasında yakın bir ilişkinin olduğu dikkati çekmektedir. Gecekondulaşma sürecinde, gecekondu ve gecekondulunun sorunlarının etkin olarak çözümünden uzak, etkin olmayan politikalar ve yasal düzenlemelerle sorunun çözümü hedeflenmiş, ancak yapılan düzenleme ve uygulamalarla gecekondu yapımının önüne geçilememiş olduğu görülmektedir. Bu çerçevede çalışma kapsamında kentsel dönüşümden ziyade halen yürürlükte olan 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun uygulanmasıyla gecekondu sorununa farklı bir yaklaşım sunan Melikgazi Belediyesinin yapmış olduğu proje sonuçları incelenmiştir. Eskişehir Bağları Gecekondu Önleme Bölgesi Projesinin genel olarak ele alınmış ve 3. Eskişehir Mahallesi 846 numaralı ada sınırları içinde oluşturulan parsellerin uygulama öncesi ve sonrası nasıl oluşturuldukları, kadastro parsel malikleri ile yeni uygulama sonucu oluşan imar parseli mülkiyet dağılımının nasıl tespit edildiği, imar parsellerinin yer seçim kriterlerinin neler olduğu, uygulama öncesi ve sonrası oluşan parsellerin değer tespitlerinin yapılış şekilleri, projenin amaçlarının neler olduğu ve amaçlanan hedeflere ulaşıp ulaşmadığı gibi sorulara cevap bulmak amaçlanmıştır. Uygulamada eski ve yeni maliklerin irdelenmesi ve yapılan kentsel dönüşümün zaten çoğu köy yaşamını sürdürmekte olan gecekondu insanı için kendine yabancı olan yeni yerleşim yerleri yerine, kültürlerini yaşatabilecekleri müstakil, bahçeli, çok katlı olmayan, komşuluk ilişkilerini eskisi gibi devam ettirdikleri, hayattan kopmadan, yabancılaşmadan ve soylulaştırmaya tabi tutulmadan yapılabildiği vurgulanmıştır. Gecekondu sorunu ve afet riskli alanlarda kentsel dönüşüm projesi gereksinimi ve mevcut durum analizi, proje geliştirme, hak sahipliği tespiti, değerleme, izlemedeğerlendirme ve etki değerleme gibi çalışmaların yapılması, gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının çalışma alanlarına girdiği için, kentsel gelişim ve dönüşüm projelerini başarılı olarak uygulamayı hedefleyen bütün merkezi ve yerel yönetim birimlerinde söz konusu uzmanların istihdam edilmesine önem ve öncelik verilmesi gerekli ve yararlı görülmektedir.Item Afet riski altındaki alanlarda kentsel dönüşüm süreci: Turhal örneği(Ankara : Ankara Üniversitesi : Fen Bilimleri Enstitüsü : Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı, 2018) Kul, Selim; Fen Bilimleri EnstitüsüKentler, medeniyetler için yaşama kaynaklık eden canlı mekanizmalar olarak görülmektedir. Çeşitli mekânsal doku ve yapılardan oluşan kentsel mekânlar; planlı gelişmelerin yanı sıra kontrolsüz artan nüfusun ihtiyaçları doğrultusunda kimi zaman doğal afetlerin de etkisi ile plansız ve kaçak yapılaşma gibi ortaya çıkan sorunlar yüzünden düzensiz ve işlevsiz gelişmelerin etkisi altında kalmaktadır. Eskiyen, yıpranan ve çöküntü alanı halini alan kent bölgelerinin yeniden işlevsel hale getirilme ihtiyacı zamanla ortaya çıkmaktadır. Çeşitli medeniyetlere ev sahipliği yapmış Anadolu’da tarihsel süreçte yıkıcı depremlerden dolayı ciddi boyutta can ve mal kaybının yaşandığı bilinmektedir. Özellikle 1999 Marmara Depremi’nin yıkıcı etkisinden dolayı risk azaltıcı önlem arayışı devreye konulmuştur. Bu arayışlar doğrultusunda depremlerin yıkıcı etkilerini azaltmak için afet riski nedeniyle kentsel dönüşüm yaklaşımı ön plana çıkarılmış ve riskli alanların dönüşümünün yasal dayanağı olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun yürürlüğe konulmuştur. Bu çalışma kentsel dönüşümü kapsayan kavramsal çerçeve, afet riski nedeniyle kentsel dönüşüm ve Turhal ilçesinde hayata geçirilen kentsel dönüşüm çalışmalarının analizini içermektedir. Çalışmada kuramsal temellerin ve uygulamaların incelenmesinden sonra Turhal Belediyesi tarafından yürütülen kentsel dönüşüm çalışmaları; literatür araştırması, proje arşiv taraması ve proje alanında yapılan gözlem ve piyasa araştırmalarının sonuçlarına dayalı olarak değerlendirilmiştir. Birinci derece deprem kuşağında yer alan ilçede yapılan kentsel dönüşüm çalışması sonrası sağlıksız ve çarpık yapılaşmanın önüne geçilebileceği, eski yapı stokunun yenilenerek risk faktörünün ortadan kaldırılacağı, kentsel donatı alanlarının yetersizliğinin giderileceği ve muhtemel bir depremin yıkıcı etkisinin azaltılacağı öngörülmüştür. Yerel ölçekte kentsel dönüşüm projelerinin geliştirilmesi ve proje fizibilitesine yeterince önemin verilmediği ve proje uygulamasının oldukça yavaş ilerlediği ve çeşitli nedenlerle proje uygulamalarının kesintiye uğradığı dikkati çekmektedir. Yerel yönetimlerde kentsel dönüşüm çalışmalarının bilimsel ilke ve esaslara uygun geliştirilmesi ve uygulanabilmesi için ilgili bütün birimlerde gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının istihdamına öncelik verilmesi, kentsel dönüşüm çalışmalarının gayrimenkul geliştirme ve yönetim anlayışı ile ele alınmasını kapsayan yönetim yaklaşımının geliştirilmesine ihtiyaç duyulduğu vurgulanmalıdır.Item Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi: Yıldırım Belediyesi Örneği(Ankara : Ankara Üniversitesi : Fen Bilimleri Enstitüsü : Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı, 2018) Doğan, Mustafa; Fen Bilimleri EnstitüsüTürkiye’nin çok önemli bir kısmının, başta deprem olmak üzere afetlerin riski altında olduğu ve buna karşın mevcut yapı stokunun büyük bir kısmının ise muhtemel afetlere karşı dayanıklı olmadığı bilinmektedir. Bu durum, 1999 Marmara ve 2011 Van Depremlerinde bir kez daha ortaya çıkmıştır. Bu risk halen artarak devam etmekte ve deprem haritası incelendiğinde ülkenin % 90’ına yakın kısmında deprem riskinin yüksek olduğu görülmektedir. Bazı illerin yakın bir zaman içinde çok şiddetli bir depremle karşı karşıya kalacağı, bilim adamlarınca sıklıkla ifade edilmektedir. Bursa İli Yıldırım İlçesi de zemin özellikleri ve depremsellik yönünden genellikle riskli yerleşim alanlarından oluşmaktadır. Bunun için 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanuna göre riskli yerleşim alanlarının hızla dönüşüm çalışmaları kapsamına alınması zorunlu görülmektedir. Bu çalışmada; öncelikle kentsel dönüşüm çalışmaları ve özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında Yıldırım Belediyesi Kentsel Dönüşüm Projesi uygulaması incelenmiştir. İncelenen proje; 7 mahallede 499 hektar alanı kapsadığı için söz konusu projenin etaplar halinde gerçekleştirilmesi uygun görülmüştür. İlk olarak 55 hektar olarak belirlenen 1. etap, Yıldırım Belediye Meclisi ve Bursa Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından uygun görülmüş ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca onaylanmasının ardından söz konusu alanda proje çalışmalarına başlanmıştır. Yıldırım Belediyesi tarafından 2013 yapılan ihale sonucu da yüklenici firmaya iş teslimi yapılmış ve saha çalışmasının yapıldığı 2014-2015 döneminde projenin 1. etabının kaba inşaat seviyesinde devam ettiği gözlemlenmiştir. Proje uygulama alanının kaçak ve riskli yapılardan arındırılarak düzenli bir yapılaşmanın sağlanması, halkta kentlilik bilincinin oluşturulması, yaşam kalitesinin artırılması ve sosyo-ekonomik yönde olumlu etkilerinin olması beklenmektedir. Belediyelerde kentsel dönüşüm projelerinin geliştirilmesi, proje fizibilitesi, proje uygulama çalışmaları ile etki değerleme çalışmalarının rasyonel esaslara dayalı olarak yürütülebilmesi için ilgili birimlerde gayrimenkul geliştirme ve yönetimi bölümü lisans ve lisansüstü programlarından mezun olanların kariyer uzmanı olarak istihdam edilmesinin zorunlu olduğu dikkati çekmektedir.Item Akaryakıt sektöründe istasyon yatırımlarının geri dönüş süresinin İstanbul İli örneğinde incelenmesi(Ankara: Ankara Üniversitesi:Fen Bilimleri Enstitüsü: Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı, 2018) Öztürk, Mehmet; Doç. Dr. Aliefendioğlu Yeşim; Fen Bilimleri EnstitüsüTürkiye’de perakende akaryakıt sektöründe, özellikle akaryakıt ürünlerinin son kullanıcıya iletilmesi aşamasında yoğun bir rekabet yaşanmaktadır. Bu rekabet ana dağıtıcı firmaların bayi ağlarını her geçen gün genişletmesine ve akaryakıt istasyonu yatırımlarının giderek artmasına yol açmaktadır. İstasyonların yer seçimi sürecindeki yasal prosedürler, arazi ve arsa seçimi, marka seçim süreçleri ve tüketici tercihleri gibi rekabeti etkileyen birçok etken bulunmaktadır. Akaryakıt dağıtım firmaları ve bayilerinin yatırım tercihlerine bakıldığında, özellikle yasal prosedürlere uygun arsa ve arazi temin etmenin yatırımlara yön vermede ve yer seçiminde temel etken olduğu ve yatırım fizibilitesinin ikinci plana atıldığı görülmektedir. Karlılığa etki eden faktörler ile yatırımın geri dönüş süresi gibi kavramlar, istasyonun kuruluş aşamasında değil, işletme süresinde test edilmekte ve değerlendirilmektedir. Oysa yaşanan rekabet ortamı, yatırım fizibilitesi çalışmasını çok daha önemli hale getirmektedir. Türkiye’de akaryakıt istasyonu yatırımları artık sadece işletme yatırımı açısından değil, diğer gelir getiren alışveriş merkezleri, otel ve özel eğitim tesisi niteliğindeki gayrimenkuller gibi, gayrimenkul geliştirme alanı olarak da görülmeye başlanmış ve yatırım kararında gayrimenkul ve proje değerleme raporlarının önemi artmıştır. Akaryakıt istasyonu değerleme raporlarında, en sık kullanılan yöntemlerden biri olan gelir akışları analizi yönteminde kapitalizasyon oranının %10 olarak kabul edildiği, söz konusu bütün bölge, il ve ilçeler için aynı alındığı ve yıllara göre değişmediği görülmektedir. Bununla birlikte nakit akışları yöntemi kullanılan değerleme raporlarında kapitalizasyon oranındaki 1 puanlık değişimin değere etkisi yaklaşık %3-5 arasında ölçülmektedir. Kapitalizasyon oranını etkileyen faktörler göz önüne alındığında, akaryakıt istasyonu değerleme raporlarında kullanılan bu oranın bölgesel analizler sonucunda belirlenmesi ve zamana bağlı olarak sürekli güncellenmesi gerektiği ortaya çıkmaktadır. Bu çalışmada, İstanbul ili sınırları içerisinde, 19 farklı ilçede, 2016 ile 2018 yılları arasında Smart Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Anonim Şirketi tarafından hazırlanan 33 adet akaryakıt istasyonu değerleme raporu analiz edilmiş, istasyonların yatırım maliyetleri ile net işletme gelirleri ayrı ayrı belirlenmiştir. Değerleme raporlarının farklı tarihlerde düzenlenmesinden dolayı ortaya çıkan değer farklılıkları, finansal hesaplar ile güncellenerek analizlerin yapılması zorunlu olmuştur. Akaryakıt istasyonlarının maliyet analizine göre oluşan yatırım değerinin, indirgenmiş nakit akımları yöntemi ile takdir edilen pazar değerine eşit olacağı varsayımıyla ortalama kapitalizasyon oranı ve buna bağlı olarak yatırımın geri dönüş süresi İstanbul ili genelinde, Bağcılar ve Küçükçekmece ilçeleri özelinde ve Avrupa Yakası, Asya Yakası ayrımında tespit edilmiştir. Analizler sonucunda İstanbul ili genelinde yatırımın geri dönüş süresi ortalama 13,45 yıl olarak saptanmıştır. Bu süre, Bağcılar ilçesindeki istasyonlar için 13,63 yıl ile il ortalamasına çok yakın bir düzeyde gerçekleşmiş, Küçükçekmece ilçesinde 8,72 yıl ile il ortalamasının çok altında kalmıştır. Çalışma sonuçlarına göre İstanbul ilinin Avrupa Yakasında yatırımın geri dönüş süresinin 13,76 yıl, Anadolu Yakasında ise 11,06 yıl olarak tespit edilmiştir. Sonuç olarak mevcut koşullarda uygulama olanaklarının sınırlı olması nedeniyle gelir yöntemlerinin yeterince bilinmediği, gelir yönteminde kullanılan kapitalizasyon oranının genel kabullere göre varsayımsal olarak belirlendiği ve bunun da gayrimenkul yatırımcılarını yanıltıcı etkilerinin olduğu vurgulanmalıdır. Bu koşullarda özellikle gelir getiren gayrimenkuller ile gayrimenkul projelerinin değerleme çalışmaları ve danışmanlık hizmetlerinin üniversitelerin gayrimenkul geliştirme ve yönetimi bölümlerinin lisans ve lisansüstü programlarından mezun olan kişilerce yapılması ve bu yolla yerli ve yabancı yatırımcılara daha kaliteli hizmetin sunulmasının gerekli olduğu vurgulanmalıdır.Item Aksaray kent merkezinde yer alan kültürel mirasın bütüncül sunumu ve planlanması(Ankara Üniversitesi : Fen Bilimleri Enstitüsü : Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı, 2013) Güner, Serdar; Fen Bilimleri EnstitüsüTürkiye’de tarihi kentlerin korunması ve sorunlarının çözülmesi çabaları Avrupa’daki çalışmalara göre oldukça geç başlamıştır. Bu durum, tarihsel nitelikli birçok alanın kentsel yaşamın dışına çıkmasına ya da yok olmasına sebep olmuştur. Aynı zamanda; hızlı kentleşme, yoğun yapılaşma, yereldeki kültürel miras ve koruma bilincinin zayıf olmasına bağlı olarak kentlerde bulunan kültürel miras niteliğindeki yapı ve alanların ciddi problemlerle karşı karşıya kaldığı ve kentsel alanda algılanamadığı da görülmektedir. Aksaray kenti de aynı sorunları yaşayan tarihi bir kent merkezine sahip olup bahsedilen koruma sorunlarının yanı sıra; diğer kentsel alanlarla fiziksel, işlevsel, sosyal, kültürel, ekonomik açıdan bütünleşme gibi farklı ölçek ve niteliklerdeki sorunları da barındırmaktadır. Dolayısıyla kent merkezindeki tarihi yapılar ve alanlar bu hali ile birkaç alan ve yapı dışında kent için önem arz eden odak noktaları olamamışlardır. Bu durumun oluşmasında kültürel miras niteliğindeki yapı ve alanların sunumlarının, koruma ve planlama çalışmalarında göz ardı edilmesinin etkisi büyüktür. Bu çalışmada, kent merkezlerinde yer alan kültürel mirasın korunmasına ve sunumuna yönelik uluslararası belgeler ve ölçütler incelenmiş, Aksaray’da bulunan kültürel miras niteliğindeki yapı ve alanların değer, sorun ve potansiyelleri saptanmış, uluslararası ilkeler çerçevesinde planlamanın bir parçası olarak bu yapıların ve alanların bütüncül sunumuna yönelik strateji, ilke ve öneriler geliştirilmiştir.Item Alışveriş merkezi yönetimi ve Ankara ilinde bir alan uygulaması(Ankara: Ankara Üniversitesi: Fen Bilimleri Enstitüsü: Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı, 2018) Candan, Mustafa; Fen Bilimleri EnstitüsüÜretimin tüketim tarafından sürekli uyarılma zorunluluğu, kapitalizmin üretimi arttırmak için mekanı ve zamanı örgütlemesini gerektirmektedir. Alışveriş merkezinin tüketim aracı olarak konumlanması bu sürecin parçası olarak düşünülmektedir. Özellikle mağazaların doğuşu, kent mekanının kapitalist tüketimi örgütlemek üzere kulanılmasında önemli bir unsur olmuştur. Sayısı hızla artan, günlük hayatın önemli bir parçası ve sosyal yaşam merkezi olan alışveriş merkezlerinin sürdürülebilirliğini sağlamak ve rekabet koşulları altında pazara hakim olabilmek, ancak alışveriş merkezinin etkin olarak yönetilmesi ile gerçekleştirilebilecektir. Bu çalışmada, alışveriş merkezlerine öncelikle ekonomik sistem ve iktidar düzleminde makro bakış açısı ile yaklaşıp nihai olarak mikro tespitler ile uygulamanın ortaya konulması yoluyla alışveriş merkezinin başarısında temel etkenlerden olan optimal yönetimin kapsamının belirlenmesi amaçlanmıştır. Bu çerçevede, ana hatları ile bakıldığında çalışmanın ilk kısmında perakendecilik ve alışveriş merkezi kavramı ile tarihsel gelişimi üzerinde durulmuş, alışveriş merkezinin aktörleri ile ilişkileri irdelenmiş, ikinci kısımda alışveriş merkezi geliştirilmesi ile başlayan yönetsel faaliyetler ayrıntılı olarak ele alınmıştır. Alan uygulaması aşamasında öncelikle Ankara İli Çankaya İlçesi’nde faaliyet gösteren alışveriş merkezlerinin kısa tanıtımları ve yönetim türlerine incelenmiş ve ayrıca Ankara İli’nden tesadüfi olarak seçilen ve görüşmeyi kabul eden 10 adet alışveriş merkezinin üst düzey yöneticilerine açık uçlu anket uygulaması yapılarak elde edilen verilerin analiz sonuçları sunulmuştur. Çalışmanın sonuçlarına göre; alışveriş merkezlerinde kontrollü öz yönetimin alışveriş merkezi yönetiminde başarı sağlayacağı görüşü önem kazanmış olup, bunun yatırımcı profili ile yakından ilişkili olduğu dikkati çekmektedir. Ticari gayrimenkul yatırımlarının yönetiminde biçrok sorunun mevcut olduğu, yönetim konularına hakim uzman bulmada önemli güçlüklerin yaşandığı ve çalışanların çoğunluğunun deneme-yanılma yoluyla işbaşında işi öğrenmek zorunda kaldıkları saptanmıştır. Bu çerçevede alışveriş merkezi yönetimi alanında gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanı profesyonellerin orta ve üst kademe yönetici olarak istihdam edilmesinin önemli bir avantaj sağlayabileceği tespit edilmiştir. Alışveriş merkezi yönetiminin temel sorunlarına yönelik öneriler sıralanmış ve ayrıca sınırlı sayıda çalışmanın bulunduğu bir konu olan gayrimenkul yönetimi ile ilgili olarak yapılması gereken ilave ve ileri araştrıma gereksinimi de vurgulanmıştır.Item Alışveriş merkezleri yer seçimi kriterleri: İstanbul İli Beylikdüzü İlçesi örneği(Ankara: Ankara Üniversitesi:Fen Bilimleri Enstitüsü: Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı, 2013) Hepgül, Mehmet; Prof. Dr. Tanrıvermiş Harun; Fen Bilimleri EnstitüsüAlışveriş merkezleri ve çarşılar, müstakil mağazalara göre daha düşük düzeyde enerji harcayan, daha az hava kirliliği oluşturan, kamu yararı için otopark alanlarını içerisinde çözen, yükleme girişleri, sinyalizasyon, ışıklandırma ve havalandırmayı kontrol eden mimari özellikleri olan büyük kentsel projeler veya gayrimenkul geliştirme yatırımları olarak ele alınabilir. Ticari gayrimenkul geliştirme projelerinin ekonomi ve yerel idarelere önemli avantajları yanında bazı dezavantajları da dikkati çekmektedir. Özellikle yerel yönetimlerin büyük kentsel projeler olan ticaret alanlarından elde ettikleri gayrimenkul, reklam ve ilan vergileri ve harçlar ile sağlanan istihdam ve ekonomik canlanma gibi nedenlerle sınırları içinde alışveriş merkezi yatırımlarına genel olarak olumlu yaklaştıkları gözlenmektedir. Hatta yerel idareler arasında alışveriş merkezi gibi mekanların tesisi yönünde yerel idareler arasında rekabet bile yaşanmakta olup, yukarıda sayılan avantajların söz konusu yatırımlara izin verebilecek komşu belediyelere geçişi söz konusu olabilecektir. Alışveriş merkezlerinin başarılı olması için, hitap edeceği tüketici kitlenin özelliklerinin ve kent alanının iyi analizi gerekli olmaktadır. Bunun sonucunda ihtiyaçtan fazla ya da az alanlı alışveriş merkezleri veya merkezlerin boş kalması ya da fazla talep olması gibi başarısızlıklarında önüne geçilecektir. Bu çalışmada; alışveriş merkezlerinin tanımı, özellikleri, sınıflandırılmaları, yer seçimi kavramı ve yer seçimi kriterleri, Beylikdüzü İlçesi alan olarak, nüfus yapısı, arazi yapısı, sosyal yapısı mahalleleri ile tanıtılmaya çalışılarak; alışveriş merkezi yatırımlarının kuruluş yeri seçimi kriterlerinin analizi İstanbul İli Beylikdüzü İlçesi örneği çerçevesinde ele alınmıştır. Beylikdüzü İlçesi mahallelerinin nüfus yoğunluğuna bakıldığında; 3 mahallede yeni AVM'ye ihtiyaç olmadığı ve AVM olmayan 7 mahallenin ise alışveriş merkezine ihtiyaç olduğu düşünülebilir. Oysa ilçe genelindeki 31 adet AVM sayısına göre alışveriş merkezi yatırımına doygunluk olduğu ortaya çıkmaktadır.Item Anataşınmazların bağımsız bölümlerinin arsa paylarının düzeltilmesi davalarının değerlendirilmesi(Ankara: Ankara Üniversitesi:Fen Bilimleri Enstitüsü: Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı, 2018) Güneş, Ali; Prof. Dr. Tanrıvermiş Harun; Fen Bilimleri EnstitüsüKentlerde anataşınmazların bağımsız bölümlerinin arsa paylarının düzeltilmesi davaları; konum, cephe, bulunulan kat, manzara ve brüt alan gibi unsurlar dikkate alınmadan yapılan ve tescil edilen arsa payı dağılımının düzenlenmesine ilişkin olarak açılmıştır. Kat irtifakı tesis edilmiş veya kat mülkiyetine dönüşmüş birçok anataşınmazın bağımsız bölümlerinin arsa paylarının, tahsis işleminin yapıldığı tarihte bağımsız bölümlerin nitelikleri ve değerleri gibi belirleyici unsurları dikkate alınmadan yapılmaktadır. Arsa payının hatalı dağıtımı özellikle anataşınmazın ortadan kalkması, harap olması, kamulaştırılması veya kentsel dönüşüm uygulamalarında önemli bir sorun olmaktadır. Bu nedenle kat irtifakı tesisi veya kat mülkiyetine dönüşümde anataşınmazın bağımsız bölümlerine arsa paylarının dağıtımı, hatalı dağıtılan arsa paylarının ise, sonradan yargı makamları eliyle düzeltilmesi ve düzenlenmesi; kentsel dönüşüm, kamulaştırma, vergileme gibi amaçlarla yapılan değerleme çalışmalarından hayati derecede önem taşımaktadır. Bu çalışmada; arsa, anataşınmaz, bağımsız bölüm, arsa payı kavramı ve arsa payının dağıtım esasları ve temel uygulama sorunları kaynak araştırması ve yargı kararlarına dayalı olarak incelenmiştir. Arsa payının hatalı dağıtımı sorununun çözümü için yargı yoluna başvuru yapılması gerekmekte olup, kimlerin yargı yoluna başvurabileceği, mahkemelerin izlemesi gereken yöntemler, arsa payının düzenlenmesi taleplerinde hangi tarihin esas alınacağı, mahkemelerce bilirkişi seçiminde dikkate alınacak hususlar ve bilirkişilerin dikkat etmeleri gereken durumlara ilişkin değerlendirme yapılmıştır. Önceki çalışmalar, seçilmiş yargı kararları ve değerleme raporlarının birlikte analizi neticesinde; ülke genelinde hemen hemen bütün kentlerde arsa payı dağıtımının hatalı olduğu ve bağımsız bölümlerin gerçek veya piyasa değerlerine uygun arsa paylarının dağıtımının yapılamadığı anlaşılmıştır. Arsa payının düzeltilmesi davasının sonucunda kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin tesis edildiği tarihteki duruma göre sadece dava konusu bağımsız bölümün değil, anataşınmazın bütün bağımsız bölümlerinin arsa payının değişmesinin gerekli olduğu açıktır. Tapu müdürlüklerinde kat irtifakı tesisi veya kat mülkiyetinin kurulması aşamalarında bağımsız bölümler ve anataşınmazın brüt ve net alanı, mahal listesi ve ortak alan payları dikkate alınarak değerleme yapılması, arsa payı dağıtımının gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarınca onaylı mimari proje ve maket üzerinden yapılmasından sonra tapuda kat irtifakının kurulması veya inşaatın tamamlanmasından sonra yapılacak değerleme çalışmasının sonuçlarına göre kat mülkiyetinin tesis edilmesi, taşınmaz piyasalarının şeffaflaştırılması ve mülkiyet sorunlarının çözümü yönünden gerekli görülmektedir.